SCPI à créditCombien vous coûte vraiment une SCPI à crédit ?

Pourquoi le taux du crédit ne décide de presque rien

L'autofinancement est atteint quand les loyers couvrent la mensualité et l'impôt qu'ils déclenchent. En notant L le loyer annuel, M la mensualité annuelle assurance comprise, I les charges financières déductibles et τ le taux d'imposition, la condition s'écrit L ≥ (M − τI) / (1 − τ).

Le vrai obstacle est le remboursement du capital : il sort de votre trésorerie, mais le fisc l'ignore. Sur vingt ans, vous en remboursez environ 5 % par an, quand un loyer de 4,91 % ne laisse que 2,59 % net à TMI 30 %. Baisser le taux du crédit ne change rien à ce rapport : chaque point d'intérêt économisé est un point de déduction perdu.

Méthode et limites du calcul

• Régime réel supposé — le micro-foncier interdit toute déduction d'intérêts et rend un montage à crédit intenable. Le simulateur suppose donc le régime réel.
• Impôt non décalé — l'impôt est compté l'année où il naît, alors qu'il se paie en réalité l'année suivante. Cela déplace la trésorerie sans changer le total, mais explique les mauvaises surprises de deuxième année.
• Déficit reporté — quand les charges financières dépassent les loyers, le déficit s'impute sur les exercices suivants. Aucun crédit d'impôt n'est créé.
• Plus-value de cession exclue — le bilan compare la valeur de retrait au total sorti de poche. L'impôt dû lors d'une revente effective n'est pas modélisé : il dépend de la durée de détention et des abattements.
• Crédit amortissable seulement — un crédit in fine abaisse fortement le seuil, mais exige un capital nanti constitué en parallèle : l'épargne mensuelle ne disparaît pas, elle change de ligne.
• Seuil calculé en année pleine — l'autofinancement suppose une année complète de loyers, alors que la première année est proratisée du délai de jouissance. Atteindre tout juste le seuil ne suffit donc pas à couvrir la première année.