SCPI à crédit : combien me coûte-t-elle par mois ?

Exemple · Touchez un chiffre pour mettre le vôtre.

Vous ajouteriez en moyenne 331 € par mois de votre poche, 385 € la première année. C'est pour empruntés sur , avec une tranche d'imposition de .

Taux de distribution de la SCPI

Ce que la SCPI verse chaque année, en % du prix d'une part.

De 0 à 12 %.

Il faudrait une SCPI à 10,71 % pour que les loyers paient seuls le crédit et l'impôt (l'autofinancement). Celle-ci verse 4,91 %.

Au bout des 20 ans, vos parts vaudraient 90 000 €, pour 79 552 € sortis de votre poche : un gain de +10 448 €. Elles valent moins que les 100 000 € empruntés : les frais de souscription ne se récupèrent pas.

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Ce qui changerait mon effort

Voir le détail année par année

Mensualité : 658 €, assurance comprise. Sorti de votre poche en 20 ans : 79 552 €.

Le prêt année par année
Année	Loyers	Mensualités	dont intérêts	dont assurance	Impôt	De votre poche	Reste à rembourser
1	3 273 €	7 892 €	4 435 €	300 €	0 €	4 618 €	96 844 €
2	4 910 €	7 892 €	4 290 €	300 €	0 €	2 982 €	93 542 €
3	4 910 €	7 892 €	4 139 €	300 €	0 €	2 982 €	90 089 €
4	4 910 €	7 892 €	3 980 €	300 €	0 €	2 982 €	86 478 €
5	4 910 €	7 892 €	3 814 €	300 €	356 €	3 338 €	82 700 €
6	4 910 €	7 892 €	3 641 €	300 €	458 €	3 439 €	78 749 €
7	4 910 €	7 892 €	3 459 €	300 €	543 €	3 525 €	74 616 €
8	4 910 €	7 892 €	3 269 €	300 €	633 €	3 615 €	70 294 €
9	4 910 €	7 892 €	3 071 €	300 €	727 €	3 708 €	65 773 €
10	4 910 €	7 892 €	2 863 €	300 €	825 €	3 806 €	61 044 €
11	4 910 €	7 892 €	2 646 €	300 €	927 €	3 909 €	56 098 €
12	4 910 €	7 892 €	2 419 €	300 €	1 034 €	4 016 €	50 925 €
13	4 910 €	7 892 €	2 181 €	300 €	1 147 €	4 128 €	45 514 €
14	4 910 €	7 892 €	1 932 €	300 €	1 264 €	4 246 €	39 854 €
15	4 910 €	7 892 €	1 672 €	300 €	1 387 €	4 368 €	33 935 €
16	4 910 €	7 892 €	1 400 €	300 €	1 515 €	4 497 €	27 744 €
17	4 910 €	7 892 €	1 116 €	300 €	1 649 €	4 631 €	21 268 €
18	4 910 €	7 892 €	818 €	300 €	1 790 €	4 771 €	14 494 €
19	4 910 €	7 892 €	507 €	300 €	1 936 €	4 918 €	7 410 €
20	4 910 €	7 892 €	182 €	300 €	2 090 €	5 072 €	0 €

Un montant précédé de − dans « De votre poche » est rentré dans votre poche.

Ce que le calcul suppose

Le crédit

Le prêt est à par an, avec une assurance emprunteur de du montant emprunté par an.

La SCPI

Des immeubles . À l'achat, de frais de souscription, jamais récupérés. Le premier loyer arrive après : c'est le délai de jouissance. Le prix des parts reste stable : par an.

Méthode : régime réel, crédit amortissable, déficit reporté sans crédit d'impôt. L'impôt est compté l'année où il naît ; celui de la plus-value de revente ne l'est pas.

Simulation indicative : les loyers et le prix des parts ne sont pas garantis. Ce n'est pas un conseil.

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Et si je plaçais ces 331 € par mois en actions et ETF ?Calculateur d'intérêts composés

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Questions fréquentes

Une SCPI à crédit peut-elle vraiment s’autofinancer ?

Presque jamais aux conditions de 2026. Pour un crédit amortissable de 20 ans et une tranche d’imposition à 30 %, il faudrait un taux de distribution d’environ 10,7 %. Les SCPI ont versé 4,91 % en moyenne en 2025. La raison n’est pas le taux du crédit : le capital remboursé ne se déduit pas de l’impôt, alors qu’il représente environ 5 % du montant emprunté chaque année.

Pourquoi le taux du crédit change-t-il si peu le résultat ?

Parce qu’un taux plus bas fait perdre autant de déduction d’impôt qu’il fait économiser d’intérêts. Entre un crédit à 0 % et un crédit à 6 %, le taux de distribution nécessaire à l’autofinancement ne bouge que d’un point et demi environ. Allonger la durée du prêt agit bien plus que négocier le taux.

Qu’est-ce que le délai de jouissance ?

C’est le temps entre l’achat des parts et le premier loyer versé, en général 3 à 6 mois. Pendant ce temps, la mensualité du crédit court déjà. C’est un creux de trésorerie que les simulations commerciales oublient souvent.

Pourquoi la valeur finale est-elle inférieure au montant investi ?

Parce que les frais de souscription, environ 10 %, sont prélevés à l’achat et jamais récupérés. À la revente, ce qui compte est la valeur de retrait, pas le prix payé. Le simulateur suppose un prix de part stable ; une hausse se saisit dans les hypothèses.

Une SCPI européenne change-t-elle la donne ?

Sensiblement. Les loyers d’immeubles situés hors de France ne paient pas les prélèvements sociaux de 17,2 %, et ne sont imposés qu’au taux moyen de votre foyer, grâce au crédit d’impôt prévu par les conventions fiscales entre pays. Le mécanisme exact dépend du pays de l’immeuble ; le simulateur vous laisse saisir le taux moyen de votre foyer.